在北京城的北边，出了北五环，沿着立汤路继续向北，会经过一个叫“立水桥”的地方。这里现在很热闹，但在二十多年前，还是另一番光景。
从这里再往北去，大片大片的土地等待着变化。1999年，这片当时还叫“太平庄”的地方，开始了一场规模浩大的建设。
推土机、塔吊、建筑工人的身影，成了这里未来十年最常见的风景。这就是天通苑的开始，一个后来被称为“亚洲最大社区”的地方，一个在图纸上规划了超过700栋住宅楼的庞然大物。
说到它的建造背景，离不开那个时代的一个关键词：经济适用房。
上世纪九十年代末，福利分房渐渐退出历史舞台，如何让普通市民，特别是中低收入家庭也能买得起房，成了一个大问题。
同时，北京城也想着把市中心过于密集的人口和产业，疏导到周边去。于是在1998年，北京把包括天通苑所在的昌平区东小口镇等地，列为了首批经济适用房建设的重点区域。
它的定位从诞生之初就非常明确：不是豪华的商品房，而是为了解决居住难题、价格亲民的安居工程。开发商顺天通集团，当年甚至专门从哈尔滨请来了有建设经验的团队。
可以想象，当时这片土地上更多的是农田、村庄和巨大的垃圾场，选择在这里建房子，图的就是土地成本低，能盖得多，盖得快，让更多人早点住进来。
建设像摊开一张巨幅画卷，分了不止一期。最早动工的是天通苑本区，也叫老区，在1999年到2000年间，建起了167栋楼。
紧接着，像扇面一样向东、西、北三个方向扩展，天通东苑、西苑、北苑在随后几年拔地而起。最后收尾的是天通中苑，它的197栋楼在2007年到2009年间建成。
等到中苑建好，这个占地约8平方公里，总建筑面积接近500万平方米的超级社区，主体工程才算基本完成。前前后后，正好用了十年。
有意思的是，虽然是为了解决居住而建，但设计者却给它穿上了一件“欧式”的外衣。巴洛克风格的大门、法式的中心花园“天通艺园”，这些元素在当时看来，大概是想让这个经适房社区看起来更美、更与众不同一些。
那么，这个带着“经济适用”标签的庞然大物，最初卖多少钱呢？答案或许会让今天的人感到惊讶。
在天通苑一期房子建成交付的1999年底，它的价格是每平方米2650元。是的，不到三千元。这个价格，在当时北京楼市的坐标系里，无疑处于最底部的那一端。
那时候买房手续也简单，主要看北京户口和收入证明，没有后来那么复杂的摇号流程。第一批住进来的人，多少都有些拓荒者的心态。
他们用很低的经济成本，换来了一份属于自己的房产证，但也做好了忍受一段时间不便的准备。
最初的几年，天通苑确实像一座“孤岛”。社区里面商店寥寥无几，想吃碗泡面都得提前囤好。通往市区的公交车，最初只有一趟858路，被居民戏称为“千军万马挤858”。
有私家车也不轻松，出名的“堵”成了早期天通苑的代名词之一，甚至有了“添堵苑”的戏称。生活虽然不便，但社区的氛围却在共同面对困难中凝聚起来。
邻居们一起维权、组织足球赛、甚至拍摄社区电影。这种复杂的感受——既有对配套匮乏的抱怨，又有对家园的归属感，构成了天通苑早期的生活底色。
房价的上涨，总是需要一些实实在在的推动力。对于天通苑而言，第一个真正的推力出现在2007年，那就是地铁5号线的开通。
这条南北大动脉，一下子把天通苑纳入了城市快速轨道交通的网络。通勤时间变得可控，心理距离被大幅拉近。地铁带来的便利，直接而有力地撬动了房价的坚冰。
另一个推动力，则是社区自身配套的缓慢成熟。大型超市如家乐福来了，商场如龙德广场开了，学校、医院虽然始终是短板，但也在一点点增加。从荒凉到繁华，这个过程本身就创造了价值。
因此，在2007年之后的几年里，天通苑的房价结束了长时间的沉寂，开始了一段稳步的、缓慢的爬升。
它逐渐从最初的两千多元，向着五六千、七八千元迈进。这个阶段的上涨，是补涨，是对其逐渐成熟的居住价值的确认。
真正的快速上涨，和楼市的整体步伐分不开。在2015年到2017年前后，房地产市场迎来一波强劲的行情。在这股大势之下，天通苑的房价也水涨船高，进入了一个快速通道。
房价的数字开始变得令人瞩目，每平方米一两万元，在这里变得平常。而它的价格最高点，大概出现在2021年前后。那是市场情绪非常高涨的一个时期。
在2021年，天通苑部分区域的房价曾达到一个高点。当然，这个“高点”需要仔细看待，因为它内部已经开始出现显著的分化。
这种分化，就是天通苑房价故事里最关键的一章。它不再是铁板一块，而是清晰地裂变成两个世界。
一边是楼龄较新、户型设计更现代、物业管理相对更好的区域，比如天通中苑，以及靠近地铁17号线天通苑东站的一些房源。
地铁17号线在2023年底的开通，是一次新的价值重估，它快速连接了望京等核心就业区，给沿线房子带来了新的想象空间。
这些“品质盘”的价格表现出较强的韧性，在一些情况下，挂牌单价甚至能达到四万元出头。
而另一边，则是建造于上世纪九十年代末、本世纪初的老区，尤其是那些户型巨大、动辄一百五六十平方米、但设计陈旧、没有电梯、可能存在产权遗留问题的“老破大”。
这些房子在今天的市场上处境尴尬，年轻的刚需家庭买不起也住不起这么大的面积，改善型客户又看不上它的品质。于是，它们的价格承受着巨大压力，出现了明显的回调。
一些极端案例的成交单价，甚至回落到了两万元以下，与高点时相比差距巨大。这种“冰火两重天”的景象，成了如今观察天通苑房价最直观的视角。
那么，现在天通苑的房价到底是多少呢？这是一个很难用单一数字回答的问题。因为它已经彻底分化了。
如果想了解一个大概的整体印象，那么它的房价范围可能从每平方米两万元出头，一直到四万多元，都有分布。
具体的价格，取决于你在哪个苑、哪一期、什么样的户型、什么样的楼龄和状态。比如，同样是三居室，中苑的次新房和本区的老房子，总价和单价可能相差一倍以上。
目前，一些建于2000年代初期、楼龄较老区域的二手房均价，大致在每平方米两万五千元至两万八千元的区间内。而中苑等较新区域的价位则会更高。
这告诉我们，现在的天通苑，市场正在用价格进行一场残酷而精准的筛选，房子自身的条件（楼龄、户型、位置、产权）比它是否属于“天通苑”这个大名头更重要。
如今的天通苑，早已不是当年那个荒凉的“孤岛”。它住了将近三十万人，是一个设施齐全、充满烟火气的成熟巨型社区。
2024年，一个占地21公顷的生态休闲公园刚刚开放。社区里甚至有了自己的科技产业园。早晚高峰，地铁站依然人流如织，但人们的脸上少了些早期的焦虑，多了些习惯性的匆忙。
这里的生活便利至极，几乎可以满足一切日常需求。它不再是单纯的“睡城”，尽管职住分离的问题依然存在，但内部正在生长出更复杂的生态。
从天通苑2650元的起点，走到今天分化显著的价格格局，这二十多年更像一部微观的北京城市居住发展史。
它见证了政策如何塑造社区，交通如何改变命运，市场如何重新估值。它的房价曲线，不是一条简单的上扬线，而是一张交织着时代红利、个体选择、产品迭代和市场分化的复杂图谱。
对于居住其中的人而言，房价的涨跌已是过去式，日复一日具体而真实的生活，才是这片土地上永远正在发生的事。
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